A Lei do Orçamento do Estado para 2020, procedeu a uma alteração profunda do regime legal aplicável aos Alojamentos Locais, que entrou em vigor no dia 1 de abril do mesmo ano. Posteriormente, e, ainda que, de forma pontual, ainda foram introduzidas novas regras no regime do Alojamento Local, de que também tomar nota.
De acordo com o Registo Nacional de Alojamento Local (“RNAL”), gerido pelo Turismo de Portugal, o número de registos aproxima-se do recorde de 100 mil estabelecimentos de Alojamento Local a funcionar em Portugal. Dos 95.147 registos de Alojamento Local contabilizados até à data, a maioria localiza-se no distrito de Faro, com 35.920 estabelecimentos, seguindo-se os distritos de Lisboa, com 24.678 e Porto, com 11.133.
A dinâmica deste tipo de exploração de imóveis, sustentada por uma grande procura e oferta, veio criar a necessidade de adaptar o regime ao mercado existente e a algumas das reivindicações da população portuguesa.
É considerado estabelecimento de alojamento local aquele que, não reunindo os requisitos de empreendimento turístico, preste serviços de alojamento, mediante
remuneração. Como aspetos essenciais ressalta-se o registo obrigatório antes da entrada em funcionamento, a possibilidade de limitação ao número de estabelecimento em “áreas de contenção” e a obrigatoriedade do cumprimento de certos requisitos, como a celebração de seguro multirriscos e a existência de um livro de reclamações.
Assim, a figura do Alojamento Local foi criada para permitir a prestação de serviços de alojamento temporário em estabelecimentos que não reunissem os requisitos legalmente exigidos para os empreendimentos turísticos. Aplica-se o regime jurídico de exploração dos estabelecimentos de alojamento local, definindo-os como todos aqueles que prestam serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração.
Existem, quatro modalidades de estabelecimento de alojamento local:
1- Moradia (unidade de alojamento constituída por edifício autónomo, de caráter unifamiliar);
2- Apartamento (unidade de alojamento constituída por fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente);
3- Estabelecimento de hospedagem (unidade de alojamento constituída por quartos, integrados numa fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte
de prédio urbano suscetível de utilização independente), que pode utilizar a designação de hostel se a unidade de alojamento predominante for o dormitório;
4- Quartos (exploração de alojamento local feita na residência do locador, sendo a unidade de alojamento o quarto).
Registo do Alojamento Local
Antes do inicio do funcionamento do estabelecimento de alojamento local, é obrigatório o registo do mesmo, tratando-se de condição necessária para a sua exploração.
Este registo é efetuado mediante comunicação prévia com prazo, dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorialmente competente e realizada através do Balcão Único Eletrónico, de onde devem constar, designadamente, a identificação do titular da exploração do estabelecimento, o nome adotado, a capacidade e a data pretendida de abertura ao público.
Os documentos a serem juntos com essa comunicação:
- Termo de responsabilidade assegurando a idoneidade do edifício;
- Cópia simples da declaração do início ou alteração de atividade do titular da exploração do estabelecimento para o exercício da atividade de prestação de serviços de alojamento, apresentada junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.
- Cópia do documento de identificação ou indicação do código de acesso à certidão permanente do registo comercial do titular da exploração do estabelecimento;
- Cópia da caderneta predial urbana;
- Cópia do contrato de arrendamento;
- Ata da assembleia de condóminos autorizando instalação;
- Modalidade de estabelecimento em que se vai desenvolver a atividade.
Desta comunicação prévia devem constar as seguintes informações:
- Autorização de utilização ou título de utilização do imóvel;
- Identificação do titular da exploração do estabelecimento;
- Endereço do titular da exploração do estabelecimento;
- Nome adotado pelo estabelecimento;
- Capacidade do estabelecimento;
- Data pretendida de abertura ao público;
- Nome, morada e número de telefone de pessoa a contactar em caso de
- emergência.
Não havendo oposição do Presidente da Câmara Municipal, é atribuído um número de registo, que constitui o único título válido de abertura ao público.
Um aspeto recentemente introduzido, no que diz respeito ao fundamento de oposição referido, é que a câmara municipal pode, com vista a preservar a realidade social dos bairros e lugares, aprovar a existência de áreas de contenção, impondo limites ao número de estabelecimentos de alojamento local em determinado território.
Quanto aos requisitos os estabelecimentos de alojamento local devem, designadamente, apresentar adequadas condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos, estar ligados à rede pública de abastecimento de água, estar dotados de mobiliário, equipamento e utensílios adequados, dispor de um sistema de segurança que garanta privacidade, reunir sempre condições de higiene e limpeza.
O titular da exploração de alojamento local deve celebrar e manter válido um seguro de multirriscos de responsabilidade civil contratual e extracontratual, que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros.
Finalmente, é obrigatório um livro de reclamações, disponibilizado em português, inglês e mais duas línguas estrangeiras, e que contenha as regras de funcionamento do estabelecimento e o contacto telefónico do proprietário, e, ainda, que tenha afixado uma placa identificativa, ou junto à entrada principal, no caso dos hostels, ou junto à entrada do estabelecimento, nos restantes casos.
Por fim, a fiscalização pelo cumprimento das regras de exploração do estabelecimento de alojamento local e a aplicação das respetivas coimas e sanções acessórias compete à ASAE e à câmara municipal territorialmente competente, sendo esta última a entidade competente para decidir sobre o pedido de encerramento do estabelecimento de alojamento local, instalado em edifício em propriedade horizontal, efetuado pela assembleia de condóminos (por deliberação fundamentada de mais de metade da permilagem).
